(Drammens Tidende): – Du føler deg maktesløs. Vi er ikke kommet ett skritt lenger, og vet jo heller ikke utfallet. Det er veldig frustrerende. Du føler deg som Jørgen hattemaker som står med lua i hånda og bare venter. Det er fortvilende å møte en kommune som oppfører seg sånn.

Samboerparet Cecilie Røste (37) og Thor Ketil Hallan (40) veksler blikk over stuebordet på Konnerud. Rekkehuset i Strømskogen 20 var ment å være midlertidig for paret og deres to barn før de skulle flytte inn i sitt eget drømmehus på Hallermoen vest.

Tomten er i boks, men huset i det blå.

– Bortsett fra kostnadene og frustrasjon er det verste at vi føler oss urettferdig behandlet. Det eneste vi ber om er å få gjøre det samme som andre husbyggere i Drammen, sier Hallan.

Lovende start

Historien om det mulige drømmehuset for paret på Konnerud, startet i 2020 med et tomtekjøp på Hallermoen vest. Etter tegne- og anbudskonkurransen for å få på plass en hovedentreprenør, startet dialogen med kommunen i oktober samme år.

Alt så lyst og lovende ut. Paret hadde tatt utgangspunkt i andre hus i området og leverte inn tegninger på et tre etasjers funkishus med såkalt inntrukket tredjeetasje.

Ved å trekke inn tredjeetasjen minimum tre meter, har nemlig Drammen kommune tillatt at det settes opp et høyere hus – eller rettere sagt; en ekstra etasje.

Denne regelen ble spesifisert i planbestemmelsene for Drammen kommune i 2015, og siden har kommunen tillatt hus med en total gesimshøyde/ møne på maksimalt åtte meter, dersom tredje etasje er trukket inn på denne måten.

I starten på korrespondansen mellom utbygger og Drammen kommune, da utbygger nettopp spør om en spesifisering av høydeforståelsen i regelverket, viser kommunen både til nabohusene i samme felt, og sitt eget regelverk.

Drammens Tidende har sett korrespondansen og dokumentene i saken.

Saksbehandler skriver innledningsvis:

«Da har vi fått gravd litt i arkivene og funnet et par avklaringer som er gjort for boliger i Meiselen, som ligger innenfor samme plan og gjeldende bestemmelser.»

I disse avklaringene skriver kommunen følgende:

«Der takoppbygget er plassert nærmere enn 3,0 m fra ytterkant av taket (altså innenfor 3,0 fra vegglivet på det underliggende volumet) skal høyden på oppbygget medregnes. Der oppbygget er trukket 3,0 m eller mer inn på taket skal høyden ikke medregnes.»

Entreprenøren sender så inn tegninger av Røstes og Hallans prosjekt tilpasset kommunens rådgivning og spesifisering, og både ekteparet og entreprenør regner med at igangsettingstillatelsen mer eller mindre er i boks.

Overraskelsen er derfor stor da tilbakemeldingen fra kommunen kommer: Huset er for høyt og må justeres for å få byggetillatelse.

Kommunen har nemlig nå kommet frem til en annen tolkning av sine egne regler – og en annen tolkning enn det som ble kommunisert til Hallan og Røste, og som huset er tegnet etter.

– Vi er sjokkerte over behandlingen fra Drammen kommune, sier Røste.

– Vi har brukt nabohusene som inspirasjon og tatt det gjennom en avklaring med kommunen der alt ser ut til å være greit, og så får vi plutselig en tilbakemelding på at dette likevel er feil, sier Hallan.


Sier de har tolket egne regler feil

I kjølvannet av den nye tolkningen av eget regelverk har epostene gått heftig mellom entreprenør og kommunen.

Kommunen sier nå at de tidligere har tolket reglene om gesimshøyde feil, og at Hallan og Røste derfor må søke om dispensasjon for huset sitt. Samtidig skriver kommunen at de ikke kan regne med å få dispensasjon.

At nabohusene har fått byggetillatelse uten å måtte søke dispensasjon, eller at kommunen har gitt feilinformasjon til Hallan og Røste, virker ikke å ha noe å si.

I juni skriver de:

«Dere viser videre til godkjent tiltak for Meiselen X og X. (Det var kommunen selv som refererte til disse prosjektene i sin spesifisering av høydebestemmelsene, journ anf). Disse tillatelsene burde ha vært behandlet som dispensasjonssøknader, da reguleringsplan for Vannverksdammen vedtatt 23.09.2003 ikke har noen bestemmelse som sier at øverste etasje kan trekkes inn 3 meter for at ikke denne etasjen ikke skal telle som øverste gesims.»

Hallan og Røstes entreprenør svarer:

«Dette huset er planlagt etter de vurderingene som ble gjort i tillatelsen gitt til Meiselen X og X, og dersom disse vurderingene fremdeles skulle gjelde, ville det ikke vært behov for dispensasjon, og problemstillingen ville aldri ha kommet opp.»

– Det er ikke vi, men Drammen kommune som har henvist til Meiselen X og X når vi har bedt om en presisering på hvordan høydene skal måles, understreker Hallan og Røste.

Entreprenøren viser til likebehandlingsprinsippet, og at det forventes at kommunen behandler byggeprosjektet til Hallan og Røste etter samme høydebestemmelser og praksis som andre tidligere husprosjekt på Hallermoen vest, og ellers i Drammen.

I tillegg viser entreprenøren til at huset er tegnet etter kommunens presisering av høydebestemmelsene:

«Tiltakene i Meiselen X og X ble saksbehandlet og godkjent uten krav om dispensasjon. Tolkning av høydebestemmelsene ble gjort i samråd med kommunen, og det ble konkludert med at tiltakene ikke utløste behov for dispensasjon fra bestemmelsene.»


Holder fast ved tolkningen sin

I foreløpig siste svar fra kommunen, fra forrige uke, fastholder de at husprosjektet til Hallan og Røste vil kreve dispensasjon. De konkluderer også med at dispensasjon ikke bør gis.

Kommunen viser også til både kommuneplanens arealdel og bygningsloven i avslaget sitt. Hallan mener imidlertid byggesaksavdelingen har «klipt og limt» fra ulike lover og regler.

I kommuneplanens arealdel fra 2015 spesifiseres det at uttrykkene «møne» og «gesims» skal byttes ut med «nedre og øvre gesims» for å tilpasses hus med nettopp flatt tak. Videre står det:

«Hensikten med å oppgi to tall for maksimale byggehøyder (tidligere gesims- og mønehøyde) er å åpne for en tilbaketrukket toppetasje (..).

Kommunen mener imidlertid, i alle fall nå, at denne bestemmelsen ikke gjelder for Hallermoen vest, siden dette ikke er spesifikt nevnt i reguleringsplanen for området.

Kommunen skriver likevel i sitt svar til Konnerud-paret at

«Kommunens nåværende vurdering er at tidligere godkjent tiltak for Meiselen X og X burde ha vært behandlet som dispensasjonssøknader, da reguleringsplan for Vannverksdammen vedtatt 23.09.2003 ikke har noen bestemmelse som sier at øverste etasje kan trekkes inn 3 meter for at ikke denne etasjen ikke skal telle som øverste gesims.»

Virksomhetsleder i Drammen kommunes byggesaksavdeling Jane Thorrud mener – til tross for svarene kommunen ga Hallans og Røstes entreprenør når han ba om en spesifisering av høydebestemmelsene i området – at kommunen ikke har endret mening i saken. I en epost til Drammens Tidende skriver hun:

«I denne konkrete saken er det krav til høyde i reguleringsplanen som gjelder. Ut fra opplysningene i saken har ikke kommunen endret mening eller og gått bort fra tidligere svar når det gjelder tilbakemelding om regulerte høydebestemmelser for denne eiendommen. Det er ikke tidligere gitt dispensasjon fra høydekrav innenfor det aktuelle delfeltet.»

Hun understreker også at når et område har en reguleringsplan, går denne planens bestemmelser foran planbestemmelsene i kommuneplanens arealdel om ikke annet er bestemt.

Les hele tilsvaret fra Drammen kommune nederst i saken.

Reagerer på forskjellsbehandling

Selger Øistein Blekkerud i Blå Bolig Vikersund, som er entreprenør for byggeprosjektet til Hallan og Røste, reagerer på prosessen i denne saken.

– Jeg synes det er rart at kommunen kan bruke så mye tid og ressurser på en sak som de ganske enkelt burde sagt: «Vi har gitt tillatelse til dette tidligere, og det er likebehandlingsprinsippet som må gjelde»

Blekkerud, som har vært i bransjen en mannsalder, sier at man nettopp for å unngå situasjoner som denne, har tett kontakt med kommunen i forkant av innsending av en byggesøknad.

Det hadde selskapet med Drammen kommune også denne gangen.

– Det vanskelige i denne saken er jo at vi har kontaktet kommunen for å nettopp være trygge på at det vi søker om er i tråd med reguleringsplaner og tidligere saker, sier han.

Blekkerud sier videre at det i denne byggesaken har vært to saksbehandlere underveis, der den ene har tolket regelverket på en måte, mens den siste tolker regelverket på en annen måte.

At en byggesøknad planlagt ut ifra kommunens informasjon og presiseringer, ender opp med å få avslag, synes Blekkerud er rart.

– Dette burde vært varslet på et tidligere tidspunkt. Nå har vi kommet i en situasjon der vi etter over et halvt år med eposter, møter og telefoner kan ende med et avslag. Grunnlaget for byggesøknaden som er levert inn, er de føringer og informasjon kommunen har gitt oss. Så ender vi likevel her.

Virksomhetsleder Thorrud sier imidlertid i sitt svar til Drammens Tidende at det ikke er gitt dispensasjoner for høydekravene i «dette området av feltet» tidligere.

Hoderystende til tolkningen

Tilbake på Konnerud sitter et fortvilet ektepar, som nesten ikke tror sine egne øyne. Mens epostene går i skytteltrafikk mellom entreprenør og kommune, går både penger, tid og energi ut vinduet.

Om kommunens uttalelser i denne saken er gjeldende, er det mange ulovlig oppførte hus i Drammen, påpeker Hallan.

– Kommunen mener altså at alle tre etasjers funkishus på Hallermoen Vest er ulovlige – og skulle vært søkt om dispensasjon for? Slik Drammen kommune svarer oss i vår sak, så gjelder jo ikke gesimshøydedefinisjon i kommuneplanen til Drammen. Det får i så fall store konsekvenser for alle de nye høybyggene og funkishusene som skal bygges rundt om i bydelene i Drammen nå, mener Hallan.

Senest i fjor vår fikk et nær identisk byggeprosjekt byggetillatelse og ble satt opp på Hallermoen vest. Dette huset ligger 200 meter fra Hallans og Røstes.

Byggesøknaden ble behandlet og godkjent av samme person i Drammen kommunes byggesaksavdeling, som nå varsler avslag til Hallan og Røste.

– Hvordan kan de argumentere for at vår hus er ulovlig, når samme person har signert godkjenningen for det andre huset?

Røste etterlyser et kontrollorgan i saker som dette, og sier at de rett og slett føler seg umyndiggjort og arrogant behandlet.

– Funksjonen til byggesak skal jo være å veilede og hjelpe oss. Det er nesten så vi føler det motsatte. At de motarbeider oss. Drammen kommune sier at de ønsker seg barnefamilier til Drammen, men slik føles det virkelig ikke.

Dette svarer Drammen kommune

Virksomhetsleder i Drammen kommune byggesaksavdeling Jane Thorrud mener kommunen ikke har endret mening i saken. Hun sier også at det er reguleringsplanen som gjelder foran kommuneplanens arealdel, om ikke annet er bestemt.

«Kommuneplanens arealdel gjelder for hele kommunen, og gir hovedtrekkene for arealbruk og rammebetingelsene for nye tiltak, mens reguleringsplaner viser fremtidig arealbruk og rammebetingelsene for et avgrenset område. Kommuneplanens arealdel har til sammenligning med reguleringsplaner, en overordnet og grovmasket karakter, og gir ikke et fullstendig detaljert bilde. Reguleringsplaner gjelder foran (i stedet for) kommuneplanens arealdel, med mindre annet er bestemt. Høydebestemmelsene i reguleringsplanen er derfor gjeldende for tiltaket. Reguleringsplaner kan ha flere delfelt hvor rammebetingelsene kan variere, slik som tillatte byggehøyder.

I denne konkrete saken er det krav til høyde i reguleringsplanen som gjelder. Ut fra opplysningene i saken har ikke kommunen endret mening eller og gått bort fra tidligere svar når det gjelder tilbakemelding om regulerte høydebestemmelser for denne eiendommen. Det er ikke tidligere gitt dispensasjon fra høydekrav innenfor det aktuelle delfeltet.»

Thorrud understreker at det ikke er tatt en endelig avgjørelse i saken.

«Vi har varslet avslag på søknaden om dispensasjon, fordi kommunen har vurdert at bygget er høyere enn det som er tillatt etter reguleringsplanen. Det er med andre ord ikke tatt en endelig avgjørelse i saken. Søknaden vil vurderes grundig, og hvilken betydning den øvrige bebyggelsen som er oppført under samme reguleringsplan, men under andre delfelt, vil ha for vurderingen er det foreløpig ikke tatt stilling til. Etter at saken er utredet vil søknaden avklares på politisk nivå. Vi får se hva prosessen bringer og hva utfallet blir etter politisk behandling.»

Om byggesaksavdelingens veilednings- og informasjonsplikt sier hun følgende:

«Kommunen har en generell veiledningsplikt etter forvaltningsloven og skal gi veiledning om gjeldende lovverk, vanlig praksis og regler for saksbehandlingen og informere om rettigheter og plikter etter forvaltningsloven. Det skal også gjøres oppmerksom på eventuelle forhold som i det konkrete tilfellet kan få betydning for saken. Dersom man har byggeplaner eller spørsmål om byggesak, anbefales det å bestille forhåndskonferanse eller sende inn en skriftlig forespørsel.

Byggesaksavdelingen har igangsatt et større arbeid der hensikten er å bli mer tilgjengelig og gi rask og tydelig tilbakemelding i forbindelse med veiledning i byggesak. Dette innebærer blant annet endring av hjemmeside og egne rutiner, samt se på hvilke kommunikasjonskanaler som egner seg best til formålet.»

I eposten understreker virksomhetslederen avslutningsvis at det er reguleringsplanens høydebestemmelse som gjelder for området, ikke kommuneplanens arealdel.

«Ellers har jeg en kommentar til følgende avsnitt:

«Denne regelen ble spesifisert i planbestemmelsene for Drammen kommune i 2015, og siden har kommunen tillatt hus med en total gesimshøyde/ møne på maksimalt åtte meter, dersom tredje etasje er trukket inn på denne måten.»

Dette er hentet ut fra kommuneplanens arealdel, men det er høydebestemmelsene som følger av reguleringsplanen som gjelder for denne eiendommen. Kommuneplanens arealdel er et saksbehandlingsverktøy som blant annet skal gi forutsigbare rammer for behandling av byggesaker i områder av kommunen hvor det ikke er plankrav (dvs. for områder hvor det ikke er en reguleringsplan som gir rammene).»